Les 3 niveaux de rentabilité locative
1. Rentabilité brute
Formule : (Loyer annuel ÷ Prix d'achat total) × 100
Exemple : bien à 150 000 € loué 700 €/mois → 8 400 ÷ 150 000 = 5,6 % brut. Simple, mais trompeuse car elle ignore toutes les charges.
2. Rentabilité nette de charges
On déduit toutes les charges non récupérables :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion (si agence : 7–10 % des loyers)
- Vacance locative (1 mois/an en moyenne)
- Provision travaux (1 % du prix du bien/an)
3. Rentabilité nette-nette (rendement réel)
On ajoute la fiscalité sur les loyers perçus. C'est le seul chiffre qui compte vraiment.
Exemple complet : studio à 120 000 €
| Élément | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer brut (600 €/mois) | 7 200 € |
| — Taxe foncière | − 900 € |
| — Charges copro non récup. | − 600 € |
| — Assurance PNO | − 150 € |
| — Frais de gestion (8 %) | − 576 € |
| — Vacance (1 mois) | − 600 € |
| — Provision travaux (1 %) | − 1 200 € |
| Revenu net de charges | 3 174 € |
| — Impôt (TMI 30 %) | − 952 € |
| Revenu net-net | ≈ 2 222 € |
Rentabilité brute : 6 %. Rentabilité nette-nette réelle : ≈ 1,85 %.
⚠️ Simulation indicative. La fiscalité dépend de votre régime et de votre TMI.
Les régimes fiscaux qui changent tout
- Micro-foncier (< 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 %. Simple, pas toujours optimal.
- Régime réel : déduction des charges réelles. Intéressant si vos charges dépassent 30 % des loyers.
- LMNP : amortissement du bien possible, ce qui peut quasiment effacer l'imposition pendant plusieurs années.
Quelle rentabilité viser ?
| Rentabilité brute | Interprétation |
|---|---|
| < 4 % | Faible (zones très tendues). Pari sur la plus-value. |
| 4–6 % | Correct pour grandes villes |
| 6–8 % | Bon, souvent dans les villes moyennes |
| > 8 % | Excellent — vérifiez les risques (vacance, quartier) |
Questions fréquentes
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, pour la rentabilité brute réelle. Beaucoup d'annonces ne les incluent pas — ce qui gonfle artificiellement le chiffre affiché. Utilisez toujours le prix total d'acquisition.
Comment maximiser la rentabilité ?
Acheter dans des villes à fort ratio loyer/prix, opter pour le meublé (LMNP), minimiser les frais de gestion, optimiser le régime fiscal, anticiper les travaux dès l'achat.
Le crédit immobilier affecte-t-il la rentabilité ?
Oui — il permet l'effet de levier, mais les intérêts réduisent le cashflow mensuel. Le simulateur calcule aussi le cashflow net après remboursement du crédit.
Sources
- impots.gouv.fr — Revenus fonciers et régimes d'imposition
- ANIL — Outils de calcul immobilier
- Notaires de France — Fiscalité immobilière
Simulations indicatives. La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle. Consultez un conseiller fiscal pour un projet réel.